12 juni 2026 · 2 min läsning
I en BRF blir fasadunderlaget ofta avgörande för om offerterna går att jämföra. Om en entreprenör räknar med alla gårdsfasader och en annan bara de synliga gatufasaderna blir prisbilden snabbt missvisande.
Ge samma omfattning till alla
Inför BRF-upphandling av fasad bör ytor, höjder, material, skador och avgränsningar beskrivas på samma sätt till varje entreprenör. Det gäller även detaljer som dilatationsfogar, fönsterbleck, socklar och anslutningar mot tak.
Ett bra underlag delar ofta upp huset i gatufasad, gårdsfasad, gavlar, sockel, balkonger och entréer. Då kan styrelsen se om en offert saknar en del av fastigheten eller räknar med en enklare metod än de andra. För stora projekt är det också lättare att jämföra etapper, störningar och boendeinformation.
Dokumentera det entreprenören inte ser direkt
Fotografera hela fasadsidor, marken framför huset, innergård, smala passager, takfot, fönsterbleck, balkonganslutningar, sockel och platser där putsen låter ihålig eller färgen släpper. Lägg gärna bilderna i mappar per fasadsida så att alla räknar på samma skadebild.
Bifoga även tidigare protokoll, underhållsplan, ritningar, kända vattenskador och beslutade avgränsningar. Om styrelsen misstänker att åtgärden kan bli större än lagning bör fasadbesiktning eller en tydlig nulägesbedömning ingå innan projektet låses.
Samla beslutspunkter tidigt
- Dela upp fasaden per sida, huskropp eller etapp om projektet är stort.
- Ange vilka delar som ska ingå, kontrolleras eller uttryckligen lämnas utanför.
- Bifoga protokoll, bilder och kända skador i samma underlag till alla.
- Be att priset delas upp på ställning, etablering, rivning, lagning, material, plåt och återställning.
- Skriv om alternativa åtgärder får lämnas och hur de i så fall ska redovisas.
Jämför åtgärdsnivå, inte bara totalsumma
En låg totalsumma kan bero på att entreprenören har räknat bort åtkomst, följdarbeten, provytor, bortforsling eller detaljer runt fönster och tak. En högre offert kan samtidigt innehålla större omfattning, längre ställningstid eller mer förebyggande arbete. Be därför om en kort metodbeskrivning tillsammans med priset.
För styrelsens tidiga budget kan breda spann vara bättre än en enda siffra: målning på friskt underlag kan planeras kring 200-300 kr/m2, omfogning ofta omkring 800-1 800 kr/m2 och komplett omputsning cirka 2 500-4 000 kr/m2. Koppla alltid spannet till yta, höjd, ställning, åtkomst och vilka följdarbeten som ingår.
Vid större arbeten kan fasadbyte för BRF vara relevant att jämföra med underhållsnivån utan att skapa ett parallellt beslutsunderlag. För kostnads- och omfattningsfrågor kan styrelsen också använda offertunderlag för fasad och BRF-fasader i Stockholm. När styrelsen har samlat samma uppgifter kan ni göra BRF-underlaget tydligare innan offerterna begärs in.